Alles over scheiden

Vragen en antwoorden met betrekking tot de woning:

Hoe bepaal je de waarde van het huis bij scheiding?

Het is allereerst nodig om de waarde van het huis te weten. Jullie kunnen samen kijken welke bedragen voor soortgelijke huizen in de buurt worden gevraagd. Het beste kan één of meerdere makelaars gevraagd worden een taxatie uit te voeren. Dan moet je het wel eens zijn over de keuze van de makelaar. Je zou ook vooraf moeten afspreken of de taxatie bindend is of niet, zodat je daar na afloop geen ruzie over krijgt als één van jullie de taxatie onverwacht hoog of laag vindt. Als je zeker wil zijn dat je de ander aan die afspraak kan houden zou je dat schriftelijk moeten vastleggen. Bij twee makelaars kan je ook afspreken het gemiddelde te nemen.

Hoe kun je berekenen of je de woning kunt overnemen bij scheiding?

Het eenvoudigste is om hierover een voorbeeld te geven.

 

Jij en je partner hebben in 1990 samen een huis gekocht. Inmiddels is de woning € 220.000, - waard. De resterende hypotheekschuld is € 140.000,-. De levensverzekeringspolis heeft een waarde van 10.000 euro.

 

De overwaarde van de woning bedraagt dus € 90.000,- (220.000 minus 140.000 plus 10.000). Jij en je partner hebben ieder recht op de helft daarvan, dus € 45.000,-.

 

Als je de woning wilt 'overnemen' moet je je partner dus 'uitkopen' voor een bedrag van € 45.000,-. Als je dat niet uit spaargeld of andere vermogensbestanddelen kan betalen, kan je kijken of je de hypotheek kan verhogen. De totale hypotheekschuld komt dan na de verhoging uit op € 140.000,-- (huidige hypotheek) + € 45.000,-- (uitkoop partner) + € 5.000,-- bijkomende kosten (notaris, bank, taxatie etc.) = circa € 190.000,--. Het onderpand voor de bank is een huis met een waarde van € 220.000,--.

 

In dit geval is er een aflossingsvrije hypotheek. Slechts de helft van de hypotheek mag aflossingsvrij voortgezet worden. Je mag dus slechts 50% een aflossingsvrije hypotheek hebben en voor de andere 50% dien je een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek te kiezen.

De reden hiervoor is dat op 1 januari 2013 de leenregels voor hypotheken zijn aangescherpt.

 

Vanaf deze datum dienen nieuwe kopers de hypotheek helemaal af te lossen in maximaal 30 jaar, minimaal annuitair.

 

Aangezien je in dit voorbeeld de helft van de woning ‘koopt’ krijg je voor deze helft ook te maken met deze nieuwe leenregels Als je in aanmerking wil komen voor de renteaftrek.

 

De vraag is dan, of een bank bereid is mee te werken aan een dergelijke financiering. Veelal gaat de bank niet verder dan 4,5 x het bruto inkomen per jaar. Dit hangt ook af van de rentestand. In dit geval heb je dus minimaal (190.000: 4,5 =) 42.000 euro per jaar aan bestendig bruto inkomen nodig om de woning te kunnen financieren.

 

Wel is het zo dat bij overname van het huis de bank iets soepelere eisen kan hanteren.

 

Of het mogelijk en haalbaar is om het huis over te nemen bij scheiding, hangt van de bank af. Dat kan je voorleggen aan de bank of je laten voorlichten door een tussenpersoon of een financieel planner.

 

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting bij de eigen woning?

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting als jij of je partner in het huis blijft wonen? Overdrachtsbelasting hoeft niet te worden betaald, ongeacht of je in gemeenschap van goederen bent getrouwd of onder huwelijkse voorwaarden. Bij huwelijkse voorwaarden moet soms wel een foefje uitgehaald worden om heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen. Als jullie in gemeenschap van goederen zijn getrouwd, is er nooit overdrachtsbelasting verschuldigd. Wél moet er ook in die situatie een notariële akte van verdeling worden gemaakt en bij het kadaster worden ingeschreven.

 

Wat gebeurt er bij onenigheid tussen partners over wie het huis krijgt?

Het is ook mogelijk dat jullie er samen niet uitkomen wie het huis moet krijgen. Dan wijst de rechter in de praktijk meestal voorlopig de woning toe aan de partner bij wie de kinderen blijven wonen. Later, als de scheiding is ingeschreven bij de gemeente, kan dan verdeling of verkoop van de woning gevraagd worden. De rechter kan in het uiterste geval de verkoop van het huis ook afdwingen. Een openbare veiling zou dan het gevolg kunnen zijn. Een groot nadeel is dat de verkoop van het huis op deze manier veel minder oplevert en de kosten hoger zijn.

 

Wat houdt de bijleenregeling in?

Per 1 januari 2004 is de bijleenregeling ingetreden. Het kan zijn dat je met deze wet te maken krijgt. Wat houdt deze wet precies in? Als je genoodzaakt bent door de scheiding de gezamenlijke woning te verkopen, dan moet de overwaarde door de verkoop van de woning onder jullie beiden verdeeld worden. Uw deel van de overwaarde valt dan volgens de Belastingdienst onder de ‘eigenwoningreserve’. De reserve wordt bepaald door de verkoopopbrengst te verminderen met de eigenwoningschuld op het moment van verkoop. De eigenwoningreserve neemt af als je deze gebruikt voor de aankoop van een volgende eigen woning, de aflossing op de geldlening (niet voor de aflossing bij verkoop en de aflossing op een overbruggingskrediet), de kosten voor verbetering en onderhoud en de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming. Koop je nu weer binnen drie jaar (dat was voorheen vijf jaar) een andere woning, dan ben je verplicht je deel van de overwaarde in de nieuwe woning te steken als je voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking wil komen. Bij de aankoop van een goedkopere woning hoeft dit niet.

 

Hoe vindt de overdracht van het huis plaats?

Die overdracht van het huis moet bij de notaris. De koper mag meestal bepalen wie de notaris wordt, omdat de kosten van deze notaris ook voor de koper zijn. Voor de overdracht is het nodig dat jullie de formele papieren bij de hand hebben: de akte waaruit blijkt dat jullie nu de eigenaar zijn, en ook de hypotheekakte. Want tegelijk met de overdracht van de woning aan de koper zal jullie hypotheekschuld moeten worden afgelost.

Wat doet de notaris bij verkoop van de woning?

De notaris zal willen weten op welke bankrekening(en) de opbrengst van het huis kan worden gestort, na aftrek van de aflossing van de hypotheek en de kosten van verkoop. Hij regelt meestal ook dat eerst de andere kosten worden afgerekend, bijvoorbeeld de rekening van de makelaar. Spreek vooraf met de notaris af hoe dit in jullie geval moet worden gedaan, zodat de opbrengst zoveel mogelijk meteen terechtkomt op de rekening van degene(n) aan wie de opbrengst toekomt.

 

Wat is 'ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid'?

In de akte van verdeling wordt normaliter vastgelegd dat degene die het huis op naam krijgt (we gaan er hier even van uit dat één van de partners het huis krijgt), voortaan in zijn eentje aansprakelijk is voor de hypotheekschuld. De notaris vraagt dan aan de bank (geldverstrekker die de hypothecaire geldlening heeft verstrekt) een schriftelijke verklaring dat zij de ex-partner niet meer zal aanspreken voor de hypotheekschuld. Men spreekt dan van 'ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid'. Het is logisch dat een bank alleen dán bereid is zo'n verklaring af te geven, als degene die het huis en de hypotheekschuld 'overneemt' voldoende solvabel is. Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid is niet aan de orde als degene die het huis overneemt de bestaande hypothecaire geldlening aflost en een nieuwe financiering neemt bij een andere bank. Door aflossing vervalt immers de aansprakelijkheid van de ex-partner voor die schuld.

Wat gebeurt er als de hypotheekschuld bij verkoop hoger is dan de waarde van het huis?

Als de koopsom van het huis lager is dan jullie hypotheekschuld zal er overleg moeten zijn met de hypotheekbank over de vraag hoe jullie de restschuld gaan aflossen. Het kan ook zijn dat de bank het niet eens is met het bedrag waarvoor jullie de woning willen verkopen. De bank kan in dat geval de verkoop van de woning zelfs tegenhouden.

 

Wat gebeurt er bij scheiding met een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie?

Als door jullie scheiding jullie woning moet worden verkocht met een restschuld, zal de Nationale Hypotheek Garantie (hierna NHG) die restschuld vergoeden aan je hypotheekbank. Uiteraard geldt dit alleen als je huidige lening met NHG-borgstelling is aangegaan én wanneer je naar het oordeel van NHG geen schuld hebt aan de gedwongen verkoop. De restschuld zal vervolgens vaak door NHG worden kwijtgescholden. Wel wordt dit bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) aangetekend, waardoor het in beginsel niet mogelijk is om de eerstkomende jaren een nieuwe (consumptieve) lening aan te gaan. 


Als er sprake is van een onderwaarde van de woning en één van de partners is bereid in het huis te blijven wonen, kan het soms gebeuren dat de NHG bereid is (een deel van) de onderwaarde voor haar rekening te nemen, zodat het huis niet verkocht wordt, maar in eigendom komt van de partij die er blijft wonen.

TVM-logo_edited.png
TVM-logo_edited.png

© Ton van Mil     T +31 43-367 21 19     info@tonvanmil.nl

Putstraat 29, 6245 LD Oost-Maarland, (Eijsden), Limburg

MfN_Registermediator-wit.png
vfas_logo-scheidingsmediator.png

TON VAN MIL NEEMT VANAF 29-11-2018 GEEN DERDENGELDEN MEER IN ONTVANGST.