Als je uit elkaar gaat en je een huis in eigendom hebt, is er vaak onduidelijkheid over wat er met het huis kan. Welke mogelijkheden zijn er en wat zijn de voordelen en de nadelen van die mogelijkheden? Daarop vind je een antwoord in dit artikel.
Dit zijn de mogelijkheden:
Eén van de partijen koopt de ander uit of betaalt later of zelfs niets. Ik blijf of de ander blijft in huis wonen.
Verkoop van het huis. Uiteindelijk blijft niemand in de woning wonen.
Het huis blijft onverdeeld. Er gebeurt (even of langere tijd) niets met de woning
Verhuur van het huis.
Een derde koopt het huis en verhuurt het aan een van de partners
De een koopt het huis en de ander blijft er wonen.
Deze mogelijkheden worden hierna uitgebreid besproken.
1a Eén van de partijen koopt de ander uit voor de woning
Als jij en je partner samen eigenaar zijn van je woning en jij daar na de scheiding in wil blijven wonen, moet de woning aan jou worden toebedeeld.
Jij koopt dus eigenlijk de helft van het huis van de ander. Dit wordt in de volksmond vaak ‘uitkopen' genoemd. Je moet dan de helft van de overwaarde van de woning aan je partner betalen. Als de financiële middelen daarvoor beschikbaar zijn, kan dat zonder al te grote problemen.
Als er na verdeling van jullie spaargeld niet voldoende geld is om de ander uit te betalen, zal dit bedrag extra geleend moeten worden bij dezelfde bank of zal er een hele nieuwe hypotheek aangevraagd moeten worden. Van groot belang daarbij is, dat de “koper” dan meestal ook de aansprakelijkheid voor de hele hypotheekschuld op zich neemt en de ander niet langer aansprakelijk is voor de hypotheekschuld. Als de ‘koper’ bij dezelfde bank blijft, kan dat door middel van een schriftelijk stuk van de bank, waarbij de ander een zogenaamd ‘ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid krijgt’. Deze akte kost vaak enkele honderden euro’s. Je hoeft dan niet naar de notaris om de hypotheekakte te veranderen. Dat is wel zo als er bij een andere bank een andere hypotheek wordt genomen.
1b Er wordt voor uitkoop van de woning niets of later betaald
Soms wordt ook afgesproken dat de ene partner de andere partner niets hoeft te betalen, ook al is er sprake van een overwaarde in het huis. Het is belangrijk dan goed te kijken naar de mogelijkheden omdat soms dit soort afspraken leiden tot fiscale naheffingen omdat de fiscus het afzien van de helft van de overwaarde aanmerkt als een schenking.
Een andere mogelijkheid is dat de helft van de overwaarde op een later moment aan de ander betaald wordt of alleen in bepaalde gevallen, zoals wanneer het huis binnen een bepaalde periode verkocht wordt of de kinderen uit huis zijn of als diegene die in het huis blijft wonen, gaat samenwonen of trouwen met een ander. Dan moet ook bekeken worden of er een rente betaald wordt over deze periode, want het ontbreken van rente wordt door de belastingdienst mogelijk ook als schenking gezien.
Let er ook op dat er kosten zijn van toebedeling van de woning. De woning moet immers op jouw naam komen. Dat kan alleen door een akte van de notaris. De kosten van die akte kunnen aanzienlijk zijn. Het is gebruikelijk dat de kosten van deze akte gedeeld worden, doch er zijn soms ook gevallen denkbaar waarin dat niet gebeurt, bv wanneer de andere partner ook een eigen woning gaat kopen. Allebei de mogelijkheden zijn op zichzelf redelijk en verdedigbaar. Het hangt van jullie eigen situatie af wat het meest voor de hand ligt of wat jullie redelijk vinden.
Kosten van een eventuele nieuwe hypotheek, zoals bemiddelingskosten en kosten van de notaris zijn in het algemeen alleen voor de ‘koper’, diegene die het huis overneemt en de ander uitkoopt.
De afspraken die jullie over het huis maken worden vastgelegd bij de notaris in een 'akte van verdeling'. Veelal wordt op dat moment ook de helft van de overwaarde uitgekeerd aan de partner die niet de woning krijgt toebedeeld.
Soms is het ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid niet meteen mogelijk. Dan moeten daarover in het echtscheidingsconvenant (of daarna) goede afspraken gemaakt worden wanneer dit ontslag er wel is. Anders zit de andere partner mogelijk nog vele jaren financieel vast aan de woning.
Voordelen van deze oplossing zijn o.a.:
Direct duidelijkheid over de opbrengst van de woning
Direct duidelijkheid over de woonlasten en mogelijkheden van de andere partner.
Duidelijkheid voor eventuele kinderen wat er gaat gebeuren en dat zij tenminste (voor een deel) kunnen blijven wonen in de vertrouwde omgeving
Er zijn geen makelaarskosten verschuldigd
Nadelen zijn o.a.:
Er kunnen problemen ontstaan als de vertrekkende partner (een deel van) de overwaarde in de woning moet laten zitten om de ander in de woning te kunnen laten wonen. Daarover moeten duidelijke afspraken gemaakt worden.
2. Verkoop van het huis bij scheiding
Als jullie de woning willen of moeten verkopen, kan je naar een makelaar gaan om de verkoop te begeleiden. Het is natuurlijk wel het prettigst als je het er met je partner over eens kan worden welke makelaar jullie daarvoor uitkiezen. Het is ook wel handig om eerst zelf een idee te hebben van het bedrag dat het huis ongeveer zal opbrengen, en hoe lang de verkoop ongeveer zal duren. Tegenwoordig verkopen veel mensen hun huis ook zonder hulp van een makelaar, via internet. Of met de makelaar die maar een beperkte rol speelt en daardoor goedkoper is.
De afspraken die jullie over het huis maken worden vastgelegd bij de notaris in een 'akte van verdeling'. Veelal wordt op dat moment ook de helft van de overwaarde uitgekeerd aan de partner die niet de woning krijgt toebedeeld. partner die niet de woning krijgt toebedeeld.ning krijgt toebedeeld.
Ook dienen er bij verkoop van de woning afspraken gemaakt te worden:
Wie er in de woning blijft wonen en wie niet
Wie betaalt de hypotheeklasten en andere lasten van de woning?
Wanneer verlaat de ander de woning
Het onderhoud van de woning en over de kosten van dat onderhoud.
Wat is de vraagprijs van de woning? En bij welke prijs accepteren jullie de verkoop? Hoe lang zit er tussen de verkoop en de levering van de woning bij de notaris, anders gezegd: hoe lang heeft diegene die in de woning woont, om een andere woning te vinden?
Hoe snel je uit je huis moet na verkoop van de woning hangt af van wat je met de koper afspreekt. Soms heeft de koper geen probleem om een paar maanden te wachten met de overdracht, bijvoorbeeld omdat hij nog in zijn eigen huis kan blijven. Andere kopers hebben juist snel een nieuw onderkomen nodig en willen dus dat je snel uit het huis gaat. Wat je daarover aan de koper kan toezeggen, heeft gevolgen voor de verkoopbaarheid en de financiële opbrengst, dus het is logisch dat jij en je partner daarover onderling overleggen en zorgen dat je op één lijn komt daarover. Dit kan ook onderdeel zijn van de afspraken die je met je partner maakt bij de scheidingsmediator.
Zodra één van beiden de woning heeft verlaten, heeft dit fiscale gevolgen voor de aftrek van hypotheekrente. Als je de eigen woning gaat verkopen en de andere partner verlaat de woning, dan zal - indien de woning niet op tijd notarieel is overgedragen - na twee jaar de hypotheekrente voor de helft komen te vervallen. Dit kan een behoorlijke lastenverzwaring opleveren.
Voordelen van deze oplossing zijn o.a.:
Geen discussie over de waarde van de woning
Ieder maakt een nieuwe start in een nieuwe omgeving
Nadelen van deze oplossing zijn o.a.:
Onduidelijkheid over de hoogte van de opbrengst
Onduidelijkheid over wanneer de opbrengst van de woning komt
Mogelijk langere tijd financiële banden met elkaar en doorlopende kosten ondanks de scheiding
3. Het huis blijft (voorlopig) onverdeeld bij scheiding
Er kunnen redenen zijn om na de scheiding het huis (nog) niet te verkopen en ook nog niet onderling te verdelen. Bijvoorbeeld omdat verkoop tegen een acceptabele prijs niet lukt, of omdat een van beiden er in blijft wonen (bijvoorbeeld met de kinderen), maar die onvoldoende geld heeft om het huis helemaal over te nemen of de financiering bij de bank niet rondkrijgt.
Bij deze optie blijf je dus voor korte of lange tijd samen eigenaar van het huis.
Er zullen dan duidelijke afspraken gemaakt moeten worden over:
Wie betaalt de hypotheekrente? Veelal zal de gebruiker van de woning de hypotheekrente betalen. Let erop dat na verhuizing van de ander de hypotheekrente nog maar 2 jaar helemaal fiscaal aftrekbaar is en daarna nog maar voor de helft.
Wie betaalt de premie levensverzekering? Veelal wordt de opbrengst gedeeld. Het is dan eerlijk om deze premie ofwel ieder voor de helft te betalen ofwel mee te nemen in de draagkrachtberekening bij de alimentatie.
Wie doet het onderhoud en wie betaalt het? Jullie zijn samen eigenaar van de woning. Vaker zie je de afspraak dat de gebruiker de kosten van het onderhoud voor zijn/haar rekening neemt als het ware hij/zij een “huurder” en dat beide partijen de kosten delen van het onderhoud als ware zij samen “verhuurder” van de woning.
Wie draagt de overige kosten zoals de gemeentelijke belastingen, de opstalverzekering etc.?
Heeft de niet-bewonende eigenaar het recht van toegang of niet of slechts na het maken van een afspraak?
Is er een minimumtermijn waarbinnen het huis onverdeeld blijft?
afspraak maken dat de woning onverdeeld blijft
Het is mogelijk om af te spreken dat de woning voor maximaal 5 jaar onverdeeld blijft (art. 3:178 lid 5 BW). De wet verbiedt een langere afspraak. Veelal leggen partijen maximaal 1 ½ jaar tot 2 jaar als periode vast, omdat de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente voor de helft wegvalt twee jaar na de officiële verhuizing van één van de partners. Dat is ook zo als de partij die in de woning blijft wonen alle hypotheekrente betaalt. 2 jaar na het officiële vertrek van de ander valt de helft van de hypotheekrente aftrek weg. Dat heeft tot gevolg dat de woonlasten netto hoger worden.
Het onverdeeld laten van de woning heeft dan ook voor beiden partijen juridische en fiscale consequenties.
Voordelen van het onverdeeld laten van de woning zijn o.a.:
Het voorlopig laten voortduren van het wonen van de kinderen in de echtelijke woning.
Het voorlopig voorkomen van een grote schuld indien de woning veel minder waard is als de hypotheekschuld. Bedenk daarbij wel dat de waarde van de woning veel meer kan dalen waardoor de restschuld veel groter kan worden.
Diegene die de ander niet kan uitkopen omdat de financiering niet geregeld kan worden, kan op deze wijze toch voorlopig in de woning blijven wonen.
Nadelen zijn o.a.:
Beide partners blijven hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld.
De woning is nog gezamenlijk eigendom, waardoor de lasten en het risico van die woning ook voor beiden komen. Degene die niet in de woning woont, zal vaak geen andere eigen woning kunnen kopen omdat hij/zij nog eigenaar is van de echtelijke woning.
4. Verhuur van het huis.
Soms is het een optie om de eigen woning te verhuren totdat deze woning verkocht is. Ook het verhuren van eigen woning heeft voor- en nadelen.
Houd er rekening mee dat:
de hypotheekbank veelal schriftelijk akkoord moet gaan met verhuur. Je loopt anders het risico dat de hypotheekbank per omgaande de hypotheeksom kan opeisen.
Een huurovereenkomst veel rechten geeft aan de huurder, waardoor de woning moeilijker verkoopbaar is en de opbrengst van de woning veel minder kan zijn.
Verder is er ook een fiscaal gevolg: de hypotheekrente is niet meer aftrekbaar.
5. Een derde koopt het huis bij scheiding en verhuurt het aan één van de partners.
Soms wordt gekozen voor de optie dat een derde de woning koopt en verhuurt aan een van de partners. Die derde kan een vriend/vriendin zijn, maar veelal zijn het de ouders van een van de partners.
Houd er rekening mee dat:
de hypotheekbank veelal schriftelijk akkoord moet gaan met verhuur. Je loopt anders het risico dat de hypotheekbank per omgaande de hypotheeksom kan opeisen.
Een huurovereenkomst veel rechten geeft aan de huurder, waardoor de woning moeilijker verkoopbaar is en de opbrengst van de woning veel minder kan zijn.Ook hier is de hypotheekrente is niet aftrekbaar.
Onduidelijke afspraken later veel gedoe kunnen opleveren.
6. De een koopt het huis bij scheiding en de ander blijft er wonen.
Soms is er een groot vermogensverschil bij scheiding en kan diegene die in de woning wil blijven wonen de woning niet overnemen, maar kan de ander dat wel.
In zo'n geval zou deze situatie zich kunnen voordoen, waarbij een van de partners de woning koopt en de ander er gaat wonen.
Andere relevante onderwerpen op mijn website (klik erop om er naartoe te gaan)
Hoe en wanneer vertellen we de kinderen dat we gaan scheiden?
Hoe is er optimaal financieel en fiscaal voordeel bij scheiding?
De verdeling van het huis bij scheiding
Je kunt me ook chatten, e-mailen (info@tonvanmil.nl) of bellen. Ik sta cliënten ook vaak online bij. De eerste 60 minuten van het eerste gesprek zijn gratis. Via deze website kun je zelf een afspraak (ook via Zoom) of telefoongesprek inplannen op een door jou gewenste dag en tijdstip, vaak al binnen enkele dagen. Natuurlijk ben ik ook per telefoon 043-3672119 bereikbaar.
